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李玉佳

中央农村工作会议于2017年12月28日至29日在北京召开,会议研究了实施农村振兴战略的重要政策。会议强调,要走中国特色社会主义农村振兴道路,必须重塑城乡关系,走城乡一体化发展道路。从全球城市化的角度来看,分享城市化和要素市场化的红利应该是振兴农村最可行的途径之一。

最近,全国住房和城乡建设会议要求仍有较多库存的四线城市、县市继续做好去库存工作。这是国家第一次提出“县城去库存”的想法。

县是县域经济的中心和城乡一体化的前沿,但它是产权市场的终点。近年来,房地产市场的繁荣是城市化和要素红利的集中表现,但周边县市的房地产市场却没有得到多少好处。中央农村工作会议指出,实施农村振兴战略,必须大力推进体制机制创新,加强农村振兴的制度供给。要着力完善产权制度和要素市场化配置,激活主体,激活要素,激活市场,努力增强改革的系统性、整体性和协同性。

李宇嘉:从城乡要素市场化看县城去库存和乡村振兴战略

下面,笔者从城乡要素市场化的角度,谈谈对县域房地产市场去库存化和实施农村振兴战略的看法。

目前,县域房地产市场存在几个致命的缺陷。首先,一些县域工业仍停留在加工制造业,剩余比例高,产能被淘汰,对农村人口吸引力较小。同时,由于城市生活成本高,对农村人口的吸引力也是一个问题;第二,人口外流严重。在过去的几年里,城市分化的趋势很明显,人口要么向大城市转移,要么向区域中心的二、三线城市转移,但向四线城市(主要是县城)转移的较少,而四线城市的人口正在向一、二、三线城市转移。除了都市区核心城市的下属县外,其他地区的县市人口每年都有不同程度的减少;第三,县城建筑大多由不同品牌的民营企业或当地国有企业开发,质量相对较差,无效甚至僵尸股较大;第四,虽然土地成本低,但房价也很低。基本上,房子是按建筑成本(建筑材料、财务和人工成本)出售的,空房的降价幅度是有限的。

李宇嘉:从城乡要素市场化看县城去库存和乡村振兴战略

近年来,由于产业转移和高铁站的建立,相对落后地区的省会城市和区域性中心城市(二、三线城市)吸引了大量的县、市和下属农村人口,就业集中的服务业也有所发展。与此同时,二线和三线城市的周边房价与县城的周边房价相差不大。

因此,很难稳定县房地产市场。然而,县域经济作为国民经济的基本单元,涉及到农村振兴、扶贫、城市建设等诸多方面。房地产作为物质基础,必须受到重视。

虽然很难预测县房地产市场,但机会同样突出。近年来,中国城乡之间最大的变化是巨大的基础设施网络,不仅包括道路、有线电视,还包括移动通信网络、物联网、物流网络等。此外,土地承包和社会保障(新型农村合作医疗制度和新型农村保险)等社会保障和公共服务网络覆盖面扩大,有形和无形网络覆盖13亿人。

更重要的是,道路交通、互联网、广播电视和电子商务等基础设施进入农村,缩小了城乡差距,拓宽了农民视野,更新了他们的观念。基于城乡之间巨大的发展差距、分享城市红利的需求以及土地制度改革释放出的多余人口,三线和四线以下广大城镇和村庄提高生活质量的需求十分强烈。

因此,农村人口和需求不再是负担,而是红利。基于对美好生活的渴望,他们的观念和生活习惯开始向城市靠拢。同时,随着城乡基础设施的互联,互联网和通信的发展消除了信息不对称。城市化快速发展后,“城市病”开始出现,城市居民对特色农产品(000061,医药股)、乡村旅游、休闲和医疗保健的需求日益增加,给县乡相关产业发展带来机遇。

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此外,在“十三五”期间,国家确立了五个发展理念,即创新、协调、绿色、开放和共享。美丽乡村建设、特色城镇建设、农村扶贫和危房改造已成为国家重点战略。农村工作会议也提出了农村振兴战略,县城和广大农村将有更多的发展机遇。房地产作为一个因素,空也将从中受益。

未来中国消费和投资的“主战场”在四线以下城市,尤其是县城和农村。目前,智能手机、互联网等新兴产业或家电、家具、餐饮连锁等传统消费品在大城市基本饱和,龙头企业的版图已延伸至县城和乡镇。

2017年,小米、oppo等手机线下零售店在全国范围内广泛布局,主要分布在县城;肯德基在中国有5000多家门店,其销售网络覆盖中国所有城市。目前,肯德基正在向县城甚至乡镇的初级市场进军。在过去的“双11”中,农村地区的京东邦服务店和京东家电店的销售额占家电销售额的40%,增速远高于城市。例如,四川特色腊肉香肠和调料非常受欢迎,北川和青神县的腊肉香肠已被列入第九大农产品畅销榜。

李宇嘉:从城乡要素市场化看县城去库存和乡村振兴战略

根据《中国县域经济报告》(2017年),2016年样本县(市)社会消费品零售总额增长10.6%,高于全国10.4%的水平,东部、中部和西部地区分别增长10.3%、12.3%和11.6%。与此同时,基础设施和公共服务的投资缺口主要在县城和乡镇。

未来,随着基础设施建设的加快,乡镇大规模消费、特色农产品、旅游休闲将加快发展,分工将进一步细化,带动人口和物资的流通,3-4亿农民将在城市创业购房。

房改以来,尽管全国房地产市场的规模和质量迅速发展,但城镇和乡村的住房条件和住宅配套设施却大大改善了空房。只要土地要素的市场化继续扩大,新型农村合作医疗和新型农村保险的覆盖面不断深化,农民在特殊行业的收入不断增加,县城的房地产就会发展出空房。

综上所述,该县工业基础薄弱,人口引进能力不足,而县域经济又与“三农”、扶贫和农村振兴密切相关。因此,我们应该大力消化县域房地产市场的过剩,并在土地、工业、人口、交通和社会保障等配套改革中支持存量。

有必要利用巨大消费和投资下降的难得机会,国家战略向县和村庄倾斜。在土地承包和产业化、养殖业规模化的基础上,继续巩固农地承包、两权抵押(土地承包经营权、农民住房产权)、集体建设用地入市等因素。市场化改革,深化社会保障覆盖面,基础设施互联互通,发展特色产业,实现农村振兴和小城镇崛起,将富余劳动力释放到城市,返乡创业和就业需求,立足于更好的生活,是发展县域城镇,促进农村振兴的可行途径。(作者是深圳房地产研究中心研究员)

李宇嘉:从城乡要素市场化看县城去库存和乡村振兴战略

编辑朱昱

标题:李宇嘉:从城乡要素市场化看县城去库存和乡村振兴战略

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